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声称要进入“央企前三”的中交地产自去年开始提速拿地，并尝试通过“轻资产”代建业务找到新的突破口。2019年，中交地产的总营收同比增长57.16%至140.63亿，归母净利润却下滑33.01%至5.43亿，销售规模不及保利发展的零头。2020年以来，中交地产约9天便收入一宗地，这也导致了其借款规模的走高。

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中交集团旗下唯一A股地产上市平台中交地产4月8日披露了其今年以来的新增借款情况。截至一季末，中交地产的借款余额为301.9亿，新增借款为88.47亿， 新增借款占去年末净资产的比重为141.31%。在房企盈利能力整体趋弱的背景下， 中交地产并未放松拓储的力度，这也导致了其借款规模的走高。

提速拿地扩规模

去年增收不增利

焦点地产新闻梳理发现，2020年以来，中交地产提速拿地，持续加码了北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等七个城市，累计花费逾103亿元， 平均每9天便将一宗地块收入囊中。

此前2月18日，中交地产曾公告发行了规模不超过16亿元的永续中票，以补充公司营运资金及偿还金融借款等用途，这也是其自2017年上市以来第一次发行永续债。

作为背靠央企的“行业新贵”， 中交地产还在2019年出现“增收不增利”的情况。据其4月7日披露的年度业绩报告，报告期内，公司的总营收同比增长57.16%至140.63亿元，总利润同比增长16.14%至17.91亿元，净利润同比下降2.62%至11.22亿元， 归母净利润仅有5.43亿元，同比下滑33.01%。

中交地产在年报中解释造成上述差异的原因时表示，公司对截至2019年末各项资产及财务担保合同可能发生减值损失的资产计提了资产减值准备，对应收款项、财务担保合同等存在预期信用损失计提了信用减值准备，这导致公司的归母净利润减少了4.75亿元，也是造成“营收增长而净利润下滑”的主要原因。

在毛利率和净利率等盈利指标方面，过去的一年，中交地产的毛利率较2018年降低5.5个百分点至25.4%；净利率同比降低4.9个百分点至8%。中交地产表示，公司2019年的营业成本同比增长69.7%至105亿元，营业成本增速高于营收增速，这导致毛利率下降了5.5%。

焦点地产新闻查询年报发现， 中交地产营业成本的增加主要由于土地成本的上涨。去年，中交地产的土地成本为49.31亿元，占当期营业成本的比重为46.97%，同比涨幅达141.52%。

早前，中交房地产集团党委书记兼中交地产董事长李永前曾提出，中交地产要按照第二个“绿城中国”进行打造，在规模上“2 019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

在这样的目标压力下，中交地产大力拓储。2019年，中交地产新增15宗土地，分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门等地，新增计容建筑面积229.54万平米，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元。

截至去年末，中交地产及其子公司累计持有55个项目，总建筑面积为1465.83万平米，累计已竣工面积536.96万平米，在建及代建面积928.87万平米，投资触角已经深入至京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区城市群及成渝城市群等区域。

不过，根据财报数据，在这55个项目中，由中交地产100%持股的仅有7个，持股比例在50%以下的则有20个。具体到去年新获取的15个项目而言，由中交地产100%持股的仅3个，持股比例在50%以下的有5个。金地、万科、碧桂园、富力地产等均为中交地产的合作对象。

在外界看来， 合作伙伴众多有利于企业间的风险共担及规模扩张，但也会分走中交地产旗下项目的营收利润。财报显示，中交地产2019年的少数股东损益同比增加69.3%至5.79亿元，相比同期公司5.43亿元的归母净利润还高0.36亿元。

积极拓储的同时， 中交地产的高溢价拿地情况也值得关注。焦点地产新闻查询发现，去年12月，中交地产曾成功竞得昆明呈贡区一地块，溢价率达95.98%，接近翻倍；去年5月，中交地产总价17.64亿元斩获的昆明东白沙河片区153亩宅地，溢价率48%。

由于投资力度的增加，中交地产的融资力度持续加大。过去的一年，中交累计获得了供应链ABS发债20亿元审批，非公开公司债券17亿元审批，同时该公司还通过银行贷款、关联方借款、信托等方式进行融资。去年末，中交地产的融资总额达214.025亿元，期限在0.1-3年之间，最高融资利率达9.98%。

与此同时，中交地产的短债压力正也在增加。财报披露，中交地产将于一年内到期的非流动负债约44.71亿元，占当期63.38亿元在手现金的70.5%。此外，中交地产还有包含抵押借款、质押借款、保证借款、抵押且保证借款等在内的约65.76亿元长期借款。

同期， 中交地产因经营活动产生的现金流量净额由2018年的净流入57.96亿元降至净流出46.12亿元，同比降幅达176.56%。同期，通过筹资活动产生的现金流入同比增长108.67%至219.69亿元，其中，有64%用于偿还债务，额度为141.29亿元。

销售业绩至今未破300亿

代建业务推进缓慢

积极拓储之下，中交地产并未获得理想中的销售业绩。2019年，中交地产的签约销售金额仅293.87亿元，距离350亿元的销售目标仍差50亿。在2017年至2018年的两年间，中交地产的销售额分别为119.11亿元和148.77亿元，从未超过150亿元，连续多年徘徊在百亿规模。

中交地产的夙愿是进入“央企前三”，国内拥有央企背景的房企中，以保利发展及中海地产最为典型。去年末，保利发展及中海地产的合约销售金额分别为4618亿元和3771亿港元，高出中交地产4325亿元及3141亿元。。

值得一提的是，作为同样背靠第一大股东中交集团的“好兄弟”，绿城中国2019年的签约销售金额已经超过2000亿元，而当年，中交地产的销售规模仅相当于绿城中国的1/6。

按照李永前的规划， 中交地产要效仿绿城中国实现“两条腿”走路，坚持轻重资产并举的开发模式。其中，重资产模式就是在东部、西部、南部、北部、中部五大战略区域继续以房地产开发为主，而轻资产模式即以联合置业为平台，推进代建开发。

在评论人士看来，中交地产对于代建业务的推进，或是源于李永前对于绿城的情怀。毕竟，李永前曾于2014年被外派到绿城中国任高管，一去便是五年。这期间，李永前见证了绿城管理（绿城中国代建业务）的发展壮大，且对绿城中国的管理方式及运营思路赞赏有佳。

尤其是，随着规模的扩大，绿城管理已经逐渐坐稳了代建行业的“头把交椅”，并开始反哺母公司绿城中国。2019年，绿城管理为绿城中国贡献了664亿元销售额，销售占比达32.9%，且毛利率达50%，净利率达20%，显著高于传统房地产开发业务。与此同时，绿城管理还递交了赴港上市的招股书。

因此，在李永前自绿城中国调回中交地产担任董事长后，便在内部提出了“ 复制绿城中国、创新中交地产”的开发模式及“ 六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

在外界看来， 背靠央企巨头中交集团，中交地产在代建领域具有独特的优势。一方面，中交地产具备良好的政府合作平台，资源优势明显；另一方面，依赖央企背书，中交地产可以联合资金方为中小房企做资本代建，而资本代建尚处于探索及创新阶段，还是一片蓝海。

然而， 规划是美好的，推进却较为缓慢，中交地产代建业务的正式落地要到今年1月。彼时，北京联合置业（现中交房管，中交代建业务前身）与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订了项目委托管理服务协议。

随后于今年3月，北京联合置业正式更名为中交管理，并完成了工商注册。中交地产认为，此举是是公司“六个一工程”的重要举措，对其轻资产板块新航道业务的开拓意义重大。

根据企查查披露的信息，联合置业更名中交管理后，经营范围在原有基础上剔除了项目投资、投资管理、资产管理等，新增了建设工程项目管理、出租商业用房和办公用房、物业管理、工程勘察、工程设计，新增业务也在绿城管理的业务范畴之中，这也被认为是效仿绿城之举。

有评论认为， 联合置业与中交系地产业务繁杂，且与中交地产长期存在同业竞争问题，即便已经更名为中交管理，旗下的房地产开发业务仍有不少。并且，联合置业的团队规模不大，真正出活的也就五六个人，此次工商变更前，联合置业更像是中交地产的一个“弃婴”。希望借助这样一个代建“空壳”学步绿城，实现规模扩张，中交地产显得任重道远。

在“央企前三”的目标压力下， 中交地产进行了密集的人事调整。去年7月，“老将”耿忠强辞任公司董事、董事会提名委员会委员及总裁职务，改由李永前接任；9月，中交地产董事会包含集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南等在内的6名董事集体卸任，中交投资有限公司原董事长、总经理赵晖接任董事长。

直至去年10月，中交地产原董事、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员蒋灿明请辞上述职务，辞任后不再担任公司任何职务。

在评论人士看来， 中交地产频繁的人事变动或是对房地产业务整合效果的不满，中交地产系希望迎头赶上中海及保利等巨头，完成曾经立下的“央企前三”军令状。并且，中交房地产集团目前的规模重压仍不得不依托于中交地产，在这样的背景下， 中交地产将继续拓储“纳粮”。

言语之下，4月8日，佛山南海竞拍出让一宗TOD地块，土地面积25.93万平米，起拍价39亿元。在经过30余轮竞拍后，该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得，楼面价9875元/平米，溢价率35%。

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